"The Times 03/Jan/2009 Chancellor on brink of second bailout for banks" La frase sopra citata è il messaggio di testo che compariva nel blocco zero, detto anche Genesis Block, della Blockchain di Bitcoin il 3/Gennaio/2009. Ad oggi, undici anni dopo, l’avvento della tecnologia blockchain, in origine implementata per prima dal protocollo Bitcoin, ma soprattutto il suo potenziale, le sue caratteristiche e peculiarità, sono sotto gli occhi di tutti. La data scelta per il lancio del network di Bitcoin e per dare operatività alla Blockchain non fu individuata a caso. Nel 2009, l’economia mondiale reagì bruscamente agli effetti negativi della crisi finanziaria originatasi nel 2007 negli Stati Uniti, fino ad arrivare nel 2008 sia in Europa che in Italia. La crisi, che fece crollare i mercati finanziari, ebbe origine dal settore immobiliare americano con i cosiddetti muti subprime. In quel periodo, la forte iniezione di liquidità sul mercato indusse le banche americane ad erogare mutui per l’acquisto di proprietà immobiliari senza verificare la situazione economica e reddituale del richiedente. In una prima fase la domanda nel settore aumentò con relativo incremento del valore degli immobili, susseguì una seconda fase in cui la bolla immobiliare scoppiò portando con sé un drastico crollo della domanda e un decremento repentino del prezzo degli immobili. Questo si verificò perché le banche non rientravano più nelle somme prestate e non riuscivano più a recuperare i mutui erogati. A prosieguo della crisi finanziaria globale del 2008, seguì un’importante recessione con conseguente decrescita economica, dove molte piccole e medie imprese furono costrette al fallimento. Per questo motivo, nel 2012, l’amministrazione Obama promulgò il Jumpstart Our Business Startups Act, detto più semplicemente JOBS Act, pensato primariamente per sostenere il finanziamento delle piccole e medie imprese e per favorire lo slancio a una ripresa economica che stentava a decollare. Nel Jumpstart Our Business Startups Act il Titolo III, venne ridefinito “Crowdfund Act”, poiché attuava un’esenzione normativa per le obbligazioni derivanti dal crowdfunding, riguardante il modello equity, di gran lunga il più importante dal Securities Act del 1933, all’interno del quale invece il modello dell’equity crowdfunding non era considerato ammissibile. Il Titolo III infatti, permetteva la possibilità di accesso ai singoli investitori e non solo agli investitori qualificati. Inoltre concedeva l’accesso al modello equity a tutti i tipi di società con eccezione delle società quotate sui mercati regolamentati e le società non statunitensi. Il crowdfunding iniziò ad affermarsi negli Stati Uniti come mezzo di finanziamento alternativo soprattutto per le imprese che non riuscivano ad accedere ai tradizionali canali di finanziamento. Per quanto riguarda l’Europa, l’Italia fu il primo paese a regolamentare il modello dell’equity crowdfunding con il Decreto Crescita 2.0 del 2012, il quale concedeva, alle imprese con l’attributo di startup innovativa, la possibilità di accedere ai finanziamenti tramite crowdfunding. Successivamente questa opportunità venne estesa a tutte le tipologie di Pmi. Da un lato, ad oggi, proliferano i contributi incentrati sullo studio del crowdfunding come fenomeno di finanziamento alternativo, alcuni analizzando anche il potenziale dirompente all’interno di un settore, quello immobiliare, statico, non innovativo e anti-ciclico per eccellenza. Allo stesso modo, dall’altro lato, nella misura in cui la tecnologia blockchain sta prendendo sempre più piede, stanno incrementando gli studi sui suoi potenziali campi applicativi e il settore del Real Estate sembra avere tutte le caratteristiche adatte ad essere uno di questi. Per anni, il settore del Real Estate è stato un settore di investimento alla portata di pochi investitori, a causa delle sue caratteristiche che richiedono una capacità di gestione attiva dell’immobile e un uso intensivo del capitale da immobilizzare nel tempo. L’investimento immobiliare è sempre stato tipicamente poco liquido non permettendo, o permettendolo in maniera molto limitata, l’opportunità di diversificazione. In tale contesto, negli ultimi anni lo sviluppo di un modello di Real Estate crowdfunding ha contribuito a sovvertire le peculiarità storiche degli investimenti immobiliari rendendo il settore accessibile a molteplici investitori, non necessariamente con alti importi di denaro, consentendo un aumento della liquidità dell’investimento. In aggiunta, per portare ulteriori benefici al settore, la tecnologia blockchain sta iniziando ad essere applicata attraverso diversi casi d’uso; il primo dei quali per gestire le transazioni immobiliari, che altrimenti sarebbero caratterizzate da tempi lunghi e alti costi, mentre il secondo riguarda la cosiddetta blockchain 2.0 ovvero l’adozione di contratti intelligenti, definiti smart contracts, che si auto eseguono al verificarsi di determinate condizioni e permettono di creare quelli che vengono definiti “token”. La tokenizzazione applicata al settore immobiliare consente di parcellizzare un immobile in tante piccole proprietà dando la facoltà all’investitore di entrare o uscire in qualsiasi momento dall’investimento poiché completamente liquido. Essendo un settore completamente nuovo, i contributi in materia iniziano ad incrementarsi sia sul ruolo del crowdfunding, sia sul ruolo della tecnologia blockchain applicati al settore del Real Estate, ma nessuno di essi attualmente li analizza nell’insieme. L’obiettivo del presente lavoro consiste nel fornire evidenze sia dal punto di vista teorico, sia dal punto di vista pratico, sulla possibile interazione tra nuove tecnologie, come la blockchain e metodi di finanza alternativa, come il crowdfunding all’interno del settore del Real Estate, prendendo in esame diverse realtà operanti nel settore, le quali sembrano non aver ancora trovato un’adeguata rappresentazione all’interno della letteratura di riferimento. La struttura del lavoro verterà su tre capitoli, ripartiti nel seguente modo. Il primo capitolo affronta un’analisi della letteratura in modalità sistematica , volta ad evidenziare e contestualizzare i principali studi scientifici emersi sul tema. Dopo aver introdotto il tema del FinTech, quale cluster principale che raccoglie al proprio interno due sottoinsiemi come il crowdfunding e la blockchain, verranno evidenziati alcuni dati inerenti al settore del Real Estate che ci mostrano come sia un settore tendenzialmente in crescita negli ultimi anni. Successivamente verranno messi in risalto, anche tramite l’ausilio di software qualitativi per l’analisi dei dati, i principali contributi scientifici in ambito FinTech, evidenziando però che ad oggi non ci sono studi che uniscono blockchain, crowdfunding e Real Estate ovvero i settori analizzati in questo lavoro. Per questo motivo, in ultimo, si darà risalto ad un possibile integrativo framework teorico-pratico che comprenda le tre macro categorie sopra elencate. Il secondo capitolo invece sarà incentrato sulla regolamentazione del crowdfunding e sui provvedimenti regolamentari che lo hanno reso lo strumento di finanza alternativa come lo conosciamo. Ricostruita tutta la normativa in materia, legiferata dapprima negli Stati Uniti, in Europa ed infine in Italia, si andrà ad evidenziare una prima relazione tra settore immobiliare e crowdfunding, andando ad analizzare più nello specifico il modello dell’equity crowdfunding in Italia, applicato al Real Estate. L’ultimo capitolo invece evidenzierà la relazione, già attuale, ma soprattutto in prospettiva futura, tra Real Estate, crowdfunding e blockchain. Attraverso interviste semi-strutturate ad aziende gestori di piattaforme di Real Estate crowdfunding si è cercato di comprendere il punto di vista degli operatori del settore e capire in che modo l’interazione tra blockchain e crowdfunding all’interno del settore immobiliare potrebbe essere messa in pratica. Sono stati analizzati variabili e fattori dando risalto a quello che in prospettiva futura potrebbe conferire uno slancio innovativo al settore, ovvero la tokenizzazione.
L’era del FinTech tra finanza alternativa e nuove tecnologie: L’impatto nel Real Estate derivante dall’interazione tra crowdfunding e blockchain
Fabio Creta
First
2020-01-01
Abstract
"The Times 03/Jan/2009 Chancellor on brink of second bailout for banks" La frase sopra citata è il messaggio di testo che compariva nel blocco zero, detto anche Genesis Block, della Blockchain di Bitcoin il 3/Gennaio/2009. Ad oggi, undici anni dopo, l’avvento della tecnologia blockchain, in origine implementata per prima dal protocollo Bitcoin, ma soprattutto il suo potenziale, le sue caratteristiche e peculiarità, sono sotto gli occhi di tutti. La data scelta per il lancio del network di Bitcoin e per dare operatività alla Blockchain non fu individuata a caso. Nel 2009, l’economia mondiale reagì bruscamente agli effetti negativi della crisi finanziaria originatasi nel 2007 negli Stati Uniti, fino ad arrivare nel 2008 sia in Europa che in Italia. La crisi, che fece crollare i mercati finanziari, ebbe origine dal settore immobiliare americano con i cosiddetti muti subprime. In quel periodo, la forte iniezione di liquidità sul mercato indusse le banche americane ad erogare mutui per l’acquisto di proprietà immobiliari senza verificare la situazione economica e reddituale del richiedente. In una prima fase la domanda nel settore aumentò con relativo incremento del valore degli immobili, susseguì una seconda fase in cui la bolla immobiliare scoppiò portando con sé un drastico crollo della domanda e un decremento repentino del prezzo degli immobili. Questo si verificò perché le banche non rientravano più nelle somme prestate e non riuscivano più a recuperare i mutui erogati. A prosieguo della crisi finanziaria globale del 2008, seguì un’importante recessione con conseguente decrescita economica, dove molte piccole e medie imprese furono costrette al fallimento. Per questo motivo, nel 2012, l’amministrazione Obama promulgò il Jumpstart Our Business Startups Act, detto più semplicemente JOBS Act, pensato primariamente per sostenere il finanziamento delle piccole e medie imprese e per favorire lo slancio a una ripresa economica che stentava a decollare. Nel Jumpstart Our Business Startups Act il Titolo III, venne ridefinito “Crowdfund Act”, poiché attuava un’esenzione normativa per le obbligazioni derivanti dal crowdfunding, riguardante il modello equity, di gran lunga il più importante dal Securities Act del 1933, all’interno del quale invece il modello dell’equity crowdfunding non era considerato ammissibile. Il Titolo III infatti, permetteva la possibilità di accesso ai singoli investitori e non solo agli investitori qualificati. Inoltre concedeva l’accesso al modello equity a tutti i tipi di società con eccezione delle società quotate sui mercati regolamentati e le società non statunitensi. Il crowdfunding iniziò ad affermarsi negli Stati Uniti come mezzo di finanziamento alternativo soprattutto per le imprese che non riuscivano ad accedere ai tradizionali canali di finanziamento. Per quanto riguarda l’Europa, l’Italia fu il primo paese a regolamentare il modello dell’equity crowdfunding con il Decreto Crescita 2.0 del 2012, il quale concedeva, alle imprese con l’attributo di startup innovativa, la possibilità di accedere ai finanziamenti tramite crowdfunding. Successivamente questa opportunità venne estesa a tutte le tipologie di Pmi. Da un lato, ad oggi, proliferano i contributi incentrati sullo studio del crowdfunding come fenomeno di finanziamento alternativo, alcuni analizzando anche il potenziale dirompente all’interno di un settore, quello immobiliare, statico, non innovativo e anti-ciclico per eccellenza. Allo stesso modo, dall’altro lato, nella misura in cui la tecnologia blockchain sta prendendo sempre più piede, stanno incrementando gli studi sui suoi potenziali campi applicativi e il settore del Real Estate sembra avere tutte le caratteristiche adatte ad essere uno di questi. Per anni, il settore del Real Estate è stato un settore di investimento alla portata di pochi investitori, a causa delle sue caratteristiche che richiedono una capacità di gestione attiva dell’immobile e un uso intensivo del capitale da immobilizzare nel tempo. L’investimento immobiliare è sempre stato tipicamente poco liquido non permettendo, o permettendolo in maniera molto limitata, l’opportunità di diversificazione. In tale contesto, negli ultimi anni lo sviluppo di un modello di Real Estate crowdfunding ha contribuito a sovvertire le peculiarità storiche degli investimenti immobiliari rendendo il settore accessibile a molteplici investitori, non necessariamente con alti importi di denaro, consentendo un aumento della liquidità dell’investimento. In aggiunta, per portare ulteriori benefici al settore, la tecnologia blockchain sta iniziando ad essere applicata attraverso diversi casi d’uso; il primo dei quali per gestire le transazioni immobiliari, che altrimenti sarebbero caratterizzate da tempi lunghi e alti costi, mentre il secondo riguarda la cosiddetta blockchain 2.0 ovvero l’adozione di contratti intelligenti, definiti smart contracts, che si auto eseguono al verificarsi di determinate condizioni e permettono di creare quelli che vengono definiti “token”. La tokenizzazione applicata al settore immobiliare consente di parcellizzare un immobile in tante piccole proprietà dando la facoltà all’investitore di entrare o uscire in qualsiasi momento dall’investimento poiché completamente liquido. Essendo un settore completamente nuovo, i contributi in materia iniziano ad incrementarsi sia sul ruolo del crowdfunding, sia sul ruolo della tecnologia blockchain applicati al settore del Real Estate, ma nessuno di essi attualmente li analizza nell’insieme. L’obiettivo del presente lavoro consiste nel fornire evidenze sia dal punto di vista teorico, sia dal punto di vista pratico, sulla possibile interazione tra nuove tecnologie, come la blockchain e metodi di finanza alternativa, come il crowdfunding all’interno del settore del Real Estate, prendendo in esame diverse realtà operanti nel settore, le quali sembrano non aver ancora trovato un’adeguata rappresentazione all’interno della letteratura di riferimento. La struttura del lavoro verterà su tre capitoli, ripartiti nel seguente modo. Il primo capitolo affronta un’analisi della letteratura in modalità sistematica , volta ad evidenziare e contestualizzare i principali studi scientifici emersi sul tema. Dopo aver introdotto il tema del FinTech, quale cluster principale che raccoglie al proprio interno due sottoinsiemi come il crowdfunding e la blockchain, verranno evidenziati alcuni dati inerenti al settore del Real Estate che ci mostrano come sia un settore tendenzialmente in crescita negli ultimi anni. Successivamente verranno messi in risalto, anche tramite l’ausilio di software qualitativi per l’analisi dei dati, i principali contributi scientifici in ambito FinTech, evidenziando però che ad oggi non ci sono studi che uniscono blockchain, crowdfunding e Real Estate ovvero i settori analizzati in questo lavoro. Per questo motivo, in ultimo, si darà risalto ad un possibile integrativo framework teorico-pratico che comprenda le tre macro categorie sopra elencate. Il secondo capitolo invece sarà incentrato sulla regolamentazione del crowdfunding e sui provvedimenti regolamentari che lo hanno reso lo strumento di finanza alternativa come lo conosciamo. Ricostruita tutta la normativa in materia, legiferata dapprima negli Stati Uniti, in Europa ed infine in Italia, si andrà ad evidenziare una prima relazione tra settore immobiliare e crowdfunding, andando ad analizzare più nello specifico il modello dell’equity crowdfunding in Italia, applicato al Real Estate. L’ultimo capitolo invece evidenzierà la relazione, già attuale, ma soprattutto in prospettiva futura, tra Real Estate, crowdfunding e blockchain. Attraverso interviste semi-strutturate ad aziende gestori di piattaforme di Real Estate crowdfunding si è cercato di comprendere il punto di vista degli operatori del settore e capire in che modo l’interazione tra blockchain e crowdfunding all’interno del settore immobiliare potrebbe essere messa in pratica. Sono stati analizzati variabili e fattori dando risalto a quello che in prospettiva futura potrebbe conferire uno slancio innovativo al settore, ovvero la tokenizzazione.
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